Autor: Jacek Frydryszak
W 2018 roku pisałem artykuł1) o pożarze budynku mieszkalnego wielorodzinnego na bazie swoich własnych doświadczeń z roku 2016, kiedy to spaliła się część budynku w spółdzielni mieszkaniowej, której byłem wówczas prezesem. Spaliło się wtedy całe poddasze nad czterema klatkami schodowymi, a 40 lokali na okres kilku miesięcy zostało wyłączonych decyzją PINB z użytkowania.
Pożar w Ząbkach przywołał te wspomnienia, wzbudzając jednocześnie pewne wątpliwości, a nawet zdziwienie. W roku 2016, kiedy jeszcze palił się budynek już musiałem (jako zarządzający tą nieruchomością) odpowiadać na pytania stacji telewizyjnych i prasy. W przypadku pożaru w Ząbkach nic takiego nie miało miejsca – piszę ten artykuł kilka dni po zdarzeniu i nadal nie ma ze strony mediów szczegółowych informacji do kogo należy ta nieruchomość i czy była ubezpieczona. Co prawda w jednej z relacji w TVN24 (po kilku dniach) usłyszałem, że budynek należy do spółdzielni mieszkaniowej i że był ubezpieczony – była to jednak informacja bardzo lakoniczna, wpleciona w dłuższą sekwencję. Nie pojawił się również w mediach (przynajmniej ja tego nie odnotowałem) żaden przedstawiciel zarządcy tej nieruchomości – jest to bardzo zastanawiające. Nie zabrakło natomiast polityków władz lokalnych i centralnych, którzy jak zwykle obiecywali w takich chwilach wszystko, co jest i co nie jest możliwe. Budzi to moje zdziwienie, ponieważ rodzaj ubezpieczenia i jego warunki są kluczowe dla przyszłości mieszkańców tego budynku, ale przede wszystkim daje im w tak trudnych chwilach poczucie bezpieczeństwa i „zaopiekowania” przez profesjonalnie działające podmioty, tj. zarządcę nieruchomości i ubezpieczyciela. W moim przypadku posiadaliśmy w jednym z wiodących towarzystw ubezpieczeniowych polisę, zawierającą tzw. klauzulę kosztów katastroficznych, co oznaczało, że wszystkie koszty bezpośrednie (np. sprzątanie pogorzeliska, dezynfekcja, projekty, ekspertyzy, prace budowlane, itp.) oraz pośrednie (np. wynajem lokali osobom poszkodowanym, przechowywanie wyposażenia mieszkań należącego do mieszkańców, ochrona obiektu, itp.) zostały sfinansowane w całości przez ubezpieczyciela.
Trzeba jednak pamiętać, że warunkiem uzyskania pełnego odszkodowania jest między innymi wywiązywanie się zarządcy z obowiązków przeprowadzania kontroli okresowych obiektów budowlanych, zgodnie z postanowieniami art. 62 ustawy Prawo budowlane oraz innych przepisów – protokoły z kontroli – to pierwsze dokumenty, o które poprosił przedstawiciel ubezpieczyciela. Należy podkreślić, że brak aktualnych dokumentów może być podstawą do odmowy wypłaty odszkodowania, co zarówno w moim przypadku, a z pewnością również w przypadku domu w Ząbkach (oceniam koszty likwidacji szkody na co najmniej kilkanaście milionów złotych – o ile oczywiście PINB dopuści w ogóle do dalszego istnienia tego budynku i nie wyda nakazu rozbiórki) rodzi bardzo poważne konsekwencje. Taka sytuacja wygeneruje bowiem po stronie spółdzielni stratę bilansową, która w pierwszej kolejności jest pokrywana z funduszu zasobowego i udziałowego oraz ewentualnie innych wskazanych w statucie. Przy tak olbrzymich kwotach te fundusze – to kropla w morzu potrzeb, zatem będą musiały być podejmowane przez Walne Zgromadzenie uchwały w sprawie źródeł sfinansowania straty poprzez zwiększenie wysokości udziałów członkowskich. W tym miejscu powstaje pytanie: w jaki sposób spółdzielnia pozyska środki finansowe od właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni? Ciekawy temat na kolejny artykuł!
Informacje od zarządcy budynku a gaszenie pożaru
Kontakt z zarządcą nieruchomości już w trakcie trwania akcji gaśniczej może być kluczowy dla jej powodzenia. Informacja o konstrukcji i instalacjach budynku, w tym dostęp do dokumentacji technicznej mogą mieć ogromny wpływ na sposób prowadzenia działań przez straż pożarną i inne służby ratownicze. Obserwując akcję gaśniczą w Ząbkach zauważyłem ten sam błąd, który popełniała początkowo straż pożarna w przypadku „mojego” pożaru. Gdy mamy do czynienia ze spadzistymi dachami o drewnianej konstrukcji nie ma sensu lanie wody na blaszaną połać dachową ponieważ spływa ona do rynien i rurami spustowymi jest bardzo szybko odprowadzana w grunt lub do kanalizacji deszczowej. W moim przypadku sprawdziło się dopiero urządzenie nazywane „nożem wodnym”. Cold Cut Cobra – to urządzenie, które łączy w sobie funkcje cięcia i gaszenia. Strumień wody pod bardzo wysokim ciśnieniem, wzbogacony ścierniwem, pozwala na szybkie przebicie się przez ściany, dach, drzwi i inne przeszkody, umożliwiając podanie mgły wodnej do wnętrza objętego pożarem. Takie urządzenie pozwala na przecięcie połaci dachowej i gaszenie tego, co faktycznie się pali, czyli konstrukcji drewnianej dachu. Nie mam rozeznania jak dużo jednostek Państwowej Straży Pożarnej jest obecnie wyposażona w ten sprzęt, natomiast dysponują nim również jednostki Ochotniczej Straży Pożarnej – właśnie taka sprawdziła się podczas akcji gaśniczej w mojej spółdzielni.
Druga bardzo ważna informacja dla dowódcy prowadzącego akcję gaśniczą, którą może pozyskać od zarządcy nieruchomości to usytuowanie tzw. ogniomurów, czyli wzmocnionych niepalnych ścian wznoszonych między budynkami w zabudowie zwartej lub wewnątrz budynku. Ma to na celu zapobieganie rozprzestrzenianiu się ognia w przypadku pożaru. Oglądając pożar w Ząbkach i swobodne jego rozprzestrzenianie się na całym poddaszu budynku, zastanawiałem się czy takie – obligatoryjne z punktu widzenia przepisów budowlanych – rozwiązania były tam zastosowane. Nawiązując ponownie do swoich doświadczeń mogę stwierdzić, że „mój” pożar ograniczył się właśnie do części budynku (4 klatki schodowe) zlokalizowanej pomiędzy ogniomurami.
Otoczenie opieką pogorzelców
Kolejna ważna sprawa to komunikacja z osobami poszkodowanymi. Nie wiem jak to wygląda w przypadku pożaru w Ząbkach; ja prowadziłem codzienne raportowanie wszystkich działań w formie informacji zamieszczanej w specjalnej zakładce na stronie internetowej spółdzielni oraz informacji w wersji papierowej, publikowanej również codziennie na drzwiach wejściowych do siedziby spółdzielni. Takie działanie przede wszystkim uspokaja mieszkańców dając im przekonanie, że ktoś nad wszystkim panuje, ale również sprawia, że służby spółdzielni nie są nieustannie absorbowane przez zaniepokojonych mieszkańców. Bardzo ważna jest również współpraca ze służbami mundurowymi, czyli policją i strażą miejską, które zaraz po zakończeniu akcji gaśniczej pozostają na miejscu, chroniąc pogorzelisko przed próbami niekontrolowanego dostępu do swoich mieszkań przez ich użytkowników oraz przed próbami włamań i kradzieży. Należy pamiętać, że po kilku dniach funkcję ochrony obiektu musi przejąć poszkodowany, czyli spółdzielnia lub wspólnota mieszkaniowa – zarządca nieruchomości powinien o tym pomyśleć już chwilę po zakończeniu akcji gaśniczej, ponieważ służby mundurowe mogą zakończyć ochronę dosłownie z godziny na godzinę (tak było w moim przypadku i musiałem znaleźć agencję ochrony, która podejmie się tego zadania w ciągu kilku godzin – zapewniam, że nie jest to łatwe).
Najważniejszym czynnikiem, który zwiększa prawdopodobieństwo sprawnej odbudowy obiektu i szybkiego powrotu mieszańców do swoich lokali jest właściwy dobór wykonawców usług i prac budowlanych. Towarzystwa ubezpieczeniowe współpracują z firmami wyspecjalizowanymi w takich przypadkach i sugeruję, aby z nich korzystać pomimo tego, że nie są to firmy najtańsze. Ostrzegam przed powszechną, w szczególności w spółdzielczości mieszkaniowej, „przetargozą” i wybieraniem najtańszych ofert – kłopoty gwarantowane.
***
Zacząłem pisać artykuł krótko po pożarze czyli 5–6 lipca, kończę 31 lipca – cisza, temat zniknął z mediów, los tych ok. dwustu rodzin już nikogo nie interesuje, nikt nie ogłasza przyczyn i nie informuje co dalej. Szczerze powiedziawszy intuicyjnie czuję, że komuś zależy, aby o sprawie nie mówić, ciekawe.
1 „Pożar budynku w spółdzielni mieszkaniowej” [w:] „Administrator nr 10/2018, s. 52
