Autor: Jacek Frydryszak
Wiele spółdzielni mieszkaniowych w Warszawie ma swoje zasoby na terenach, do których formalnie nie przysługuje im tytuł prawny. Krótki artykuł nie pozwala na opisywanie całej historii tego problemu, skupię się zatem na konsekwencjach tej sytuacji dla użytkowników lokali spółdzielczych oraz na możliwościach uregulowania stanu prawnego tych gruntów.
W roku 1992 roku wprowadzono możliwość zakładania ksiąg wieczystych dla spółdzielczych własnościowych praw do lokali, nawet jeśli były one zlokalizowane na gruntach, które prawnie nie były uregulowane – dodano wówczas do ustawy o księgach wieczystych i hipotece nowy art. 241 w obecnym brzmieniu art. 241 ust. 1: „do ksiąg wieczystych dla spółdzielczych własnościowych praw do lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o księgach wieczystych dla nieruchomości”. Potwierdzały to uchwały Sądu Najwyższego, między innymi z dnia 28 września 1994 r., III CZP121/94, w której wyjaśniono, że brak uregulowania tytułu prawnego spółdzielni mieszkaniowej do nieruchomości, na której znajduje się budynek mieszkalny należący do spółdzielni, nie stanowi przeszkody do założenia księgi wieczystej […].
W 2013 roku, na skutek uchwały Sądu Najwyższego o sygnaturze akt III CZP 104/12, sytuacja w tej kwestii uległa zasadniczej zmianie. W uchwale stwierdzono: „spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w budynku posadowionym na gruncie niebędącym własnością lub niepodlegającym użytkowaniu wieczystemu przez spółdzielnię jest tylko oczekiwaniem na takie prawo; niemożliwe jest zatem założenie księgi wieczystej w celu jego ujawnienia”.
Sytuacja użytkowników lokali pogorszyła się
Sytuacja użytkowników lokali, którzy do daty tej uchwały nie mieli urządzonych ksiąg wieczystych na swoich prawach, uległa znacznemu pogorszeniu. Po pierwsze spadła wartość (cena) takich praw, ponieważ z obrotu zostali de facto wyeliminowani nabywcy „kredytowi” (bank nie mając możliwości zabezpieczenia się na hipotece, kredytu nie udzieli), a także właściciele takiego ułomnego prawa, którzy chcieliby wziąć np. pożyczkę zabezpieczaną wpisem do hipoteki.
Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych wprowadziła możliwość przekształcania spółdzielczych własnościowych praw do lokali w prawa własności tych lokali. Jak wiemy, własność nieruchomości lokalowej w takim przypadku, powstaje z chwilą dokonania wpisu do księgi wieczystej (wpis konstytutywny – z datą wsteczną zawarcia umowy w formie aktu notarialnego). Posiadacze spółdzielczych praw do lokali na gruntach nieuregulowanych są pozbawieni możliwości skorzystania z przepisów tej ustawy i przekształcenia swoich praw w prawo własności lokalu.
Do skutków negatywnych braku księgi wieczystej na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu i w związku z tym brakiem możliwości przekształcenia tego prawa w prawo własności lokalu – poza skutkami, o których wspomniałem wyżej – można dodać np. brak możliwości przeniesienia własności nieruchomości na zasadzie umowy dożywocia, ponieważ ta umowa uregulowana w art. 908 Kodeksu cywilnego posługuje się pojęciem „nieruchomości”, a spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie jest nieruchomością, a ograniczonym prawem rzeczowym.
Regulacja stanów prawnych gruntów wg USM i UGN
W obecnym stanie prawnym przepisy pozwalające na uregulowanie tej kwestii są zawarte w dwóch ustawach: ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Różnice pokazano w tabelce poniżej.
Apel do stołecznych spółdzielni
Warszawskie spółdzielnie mieszkaniowe od lat próbują dokonać regulacji stanu prawnego gruntów, które od dziesięcioleci posiadają i nimi władają. Podejmowane były i nadal są, również próby ustawowego rozstrzygnięcia tej ważnej dla setek tysięcy ludzi sprawy. Propozycje rozwiązania przedstawiał między innymi Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP, proponując rozwiązanie problemu z wykorzystaniem instytucji przemilczenia. W roku 2023 złożony został do Marszałka Sejmu również poselski projekt ustawy w tej sprawie. Do dnia dzisiejszego żadne rozstrzygnięcia nie zapadły. W Warszawie od wielu lat próby uregulowania stanu prawnego gruntów spółdzielczych podejmował zespół składający się z przedstawicieli spółdzielni mieszkaniowych; poza nielicznymi przypadkami dotyczącymi konkretnych nieruchomości, nie udało się uzgodnić jednolitego stanowiska i uchwalenia przez Radę m.st. Warszawy stosownej regulacji kompleksowo załatwiającej sprawę. W ostatnich latach, praca tego zespołu została de facto zawieszona na skutek stanowiska wysokiego rangą urzędnika stołecznego ratusza. Argumentując bezzasadność kontynuowania pracy zespołu w tym zakresie stwierdził on, że przy okazji regulacji stanu prawnego gruntu pod budynkami należącymi do spółdzielni mieszkaniowych, chcą one pozyskać grunty, na których jest możliwa realizacja nowych inwestycji mieszkaniowych. Takie sformułowanie może zostać odczytane jako zarzut, a nawet oskarżenie wobec spółdzielni mieszkaniowych o działania mające cechy wyłudzenia (sic!). Pan urzędnik pewnie nie wie, że tereny w sąsiedztwie spółdzielczych osiedli mieszkaniowych mają charakter terenów ogólnodostępnych (publicznych), wykorzystywanych również przez mieszkańców budynków innych niż spółdzielcze. Przez lata te tereny (boiska, place zabaw, parki, itp.) były utrzymywane przez służby spółdzielcze, a kosztami ich eksploatacji byli (i są nadal) obciążani wyłącznie użytkownicy zasobów danej spółdzielni mieszkaniowej. Odczytując intencję tegoż urzędnika, należy przypuszczać, że propozycja regulacji, nawet jeśli taka nastąpi, będzie dotyczyła wyłącznie budynku mieszkalnego wraz z ograniczonym do niezbędnego minimum terenem wokół niego, a tereny towarzyszące, o których wyżej, pozostaną własnością m.st. Warszawy z perspektywą ich zabudowy w sposób, który może być bardzo kontrowersyjny dla mieszkańców. Mam nadzieję, że jeśli tak wygląda pomysł na rozwiązanie problemu, środowisko warszawskich spółdzielni mieszkaniowych nie dopuści do jego realizacji.
