Autor: Jacek Frydryszak
Nawiązując do mojego poprzedniego artykułu, w którym sygnalizowałem problemy z interpretacją i stosowaniem przepisów art. 241 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, przedstawiam trochę bardziej szczegółową analizę tego problemu. Jest to o tyle ważne, że z informacji uzyskanych od pana mecenasa1) wynika, że mamy do czynienia z coraz większą liczbą pozwów kierowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe przeciwko właścicielom lokali.
Przypomnijmy pełną treść ustępu 6 art. 241 USM: „Od dnia powstania wspólnoty mieszkaniowej właściciele lokali są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonym budynku lub osiedlu na podstawie zawartej ze spółdzielnią umowy”.
Moim zdaniem takie sformułowanie, w kontekście treści ustępu 1 tegoż artykułu (cyt.: „Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Do podjęcia uchwały stosuje się odpowiednio przepisy tej ustawy”) oznacza, że obowiązek właścicieli wskazany w ust. 6 powstaje dopiero wówczas, gdy zostaną spełnione przesłanki z ust. 1, tj. wówczas, gdy w stosunku do danej nieruchomości zaczną działać przepisy ustawy o własności lokali. W przypadku, gdy w danej nieruchomości istnieje współwłasność spółdzielni mieszkaniowej, a właściciele lokali nie podjęli uchwały, o której mowa w ust. 1, mają zastosowanie przepisy art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych – w takiej sytuacji właściciele lokali są obciążani kosztami zgodnie z przepisami art. 4, ust. 4 tej ustawy, cytuję: „Właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Obowiązki te wykonują przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 5”. Zakładając prawidłowość mojego rozumowania, w konsekwencji należy zadać pytanie: kto ma podpisywać umowę ze spółdzielnią mieszkaniową, czy każdy z właścicieli osobno czy może zarząd wspólnoty mieszkaniowej? Według mojej oceny umowę powinien podpisać zarząd wspólnoty; jest to przede wszystkim bardziej praktyczne rozwiązanie regulujące jednocześnie w sposób jasny i pełny zobowiązania stron. W przypadku prób zawierania umów indywidualnych z pewnością napotkamy na opór lub niezrozumienie ze strony właścicieli. Podobne stanowisko możemy znaleźć np. w komentarzu sędziego R. Dziczka, cytuję: „W dodanym ust. 6 art. 241 zawarto nieco skorygowane unormowanie dotychczasowego art. 26 ust. 2. Ta korekta polega na tym, że obecnie właściciele lokali ponoszą koszty utrzymania nieruchomości spółdzielni mieszkaniowej przeznaczone do wspólnego korzystania, „na podstawie umowy ze spółdzielnią”. Innymi słowy, obowiązek ustawowy ponoszenia kosztów podlega uzgodnieniu w umowie między właścicielami a spółdzielnią. Nie znajduję przeszkód, aby właścicieli lokali mogła w tych rozmowach i umowie reprezentować wspólnota mieszkaniowa. Wymagane będzie jedynie właściwe umocowanie wspólnoty mieszkaniowej i jej zarządu do takich rozmów i podpisania umowy.”2)
W praktyce często się zdarza, że nieruchomości, w ramach których wyodrębniane są lokale posiadają dostęp do drogi publicznej poprzez drogi wewnętrzne, pozostające w całości własnością spółdzielni mieszkaniowej. W takim przypadku w akcie notarialnym, na rzecz właścicieli lokali jest ustanawiana nieodpłatna służebność przechodu i przejazdu – oznacza to, że właściciele nie płacą spółdzielni wynagrodzenia z tytułu ustanowionej na ich rzecz służebności. Należy jednak do aktu notarialnego wprowadzić zapisy, nakładające na właścicieli lokali obowiązek ponoszenia kosztów eksploatacji i utrzymania tej drogi – takie stanowisko potwierdza uzasadnienie do uchwały Sądu Najwyższego z dnia 28.1.2022 r. (sygn. III CZP 19/22).
Argumentacja sprzeciwu
Umowa wskazana w ustępie 6. musi zawierać szczegółowo określony obszar, przedmiot i zakres korzystania z mienia spółdzielni. Z treści składanych przez właścicieli lokali sprzeciwów od nakazów zapłaty wydanych w trybie upominawczym wynika, że w proponowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe projektach umów te elementy nie są precyzyjnie określone i dlatego właściciele lokali odmawiają ich podpisywania. Zapytałem, przywołanego na wstępie pana mecenasa Piotra Kwiatkowskiego jakie są główne argumenty wskazywane w tych sprzeciwach. Oto odpowiedź, cytuję: „Kluczowym zwrotem w omawianej regulacji jest „nieruchomości stanowiące mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonym budynku lub osiedlu (…)”. Mieszkańcy wydzielonych ze spółdzielni mieszkaniowych wspólnot, nie rozumieją dlaczego mają obowiązek płacić za – w ich mniemaniu – utrzymanie terenów spółdzielni, z których nie korzystają albo nie muszą (nie chcą) korzystać. Często argumentują, że przecież ich nieruchomość jest ogrodzona, położona na uboczu terenów spółdzielni, bez bezpośredniej z nimi styczności albo że tereny budynków spółdzielni są poodgradzane. Tymczasem, interpretacja przepisu art. 241 ust. 6 USM odwołuje się do prostego domniemania, że każdy kto zamieszkuje dany budynek/osiedle jest beneficjentem tej infrastruktury. Ustawodawca wychodzi bowiem z założenia, że skoro dany teren lub urządzenie (np. droga osiedlowa, chodnik, plac zabaw, parking) służy całej społeczności osiedla, to każdy właściciel lokalu na tym osiedlu potencjalnie z niego korzysta lub może korzystać. Nie jest przy tym wymagane wykazywanie, że dana osoba rzeczywiście codziennie używa np. danej drogi – liczy się to, że infrastruktura ta obsługuje dany budynek i zapewnia możliwość swobodnego korzystania wszystkim mieszkańcom.
Dostrzec należy, że w praktyce trudno byłoby udowodnić brak jakiegokolwiek korzystania, bo nawet jeśli właściciel lokalu twierdzi, że „mógłby obyć się” bez danej drogi czy terenu spółdzielni, to fizyczne położenie budynku w jego obrębie zwykle oznacza, że i tak z pewnych wspólnych ciągów korzysta. W moim rozumieniu, założeniem omawianej regulacji jest wyeliminowanie sytuacji, w której członkowie wspólnoty wydzielonej ze spółdzielni korzystają z jej majątku „na gapę” lub odmawiają udziału w kosztach twierdząc, że nie potrzebują danego dobra. W mojej ocenie, należy opowiedzieć się za poglądem, iż ustawodawca niejako z góry przyjął, że jeśli infrastruktura osiedlowa została zbudowana i jest utrzymywana dla dobra wszystkich mieszkańców, to nowo powstała wspólnota mieszkaniowa nie może jednostronnie się od niej odłączyć. Potwierdza to konstrukcja samego obowiązku – nie jest on uzależniony od wykazania rzeczywistego użytkowania, lecz wynika ex lege z samego faktu wyodrębnienia wspólnoty mieszkaniowej na terenie spółdzielni. Ustawowy obowiązek partycypacji w kosztach powstaje niezależnie od woli czy zamiaru korzystania – liczy się obiektywna funkcja danego mienia dla społeczności osiedla.
Zwróćmy jeszcze uwagę, że wyjątkowo, w przypadku omawianej normy, w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych występuje niespotykana spójność regulacyjna. Pierwotnie bowiem członkowie spółdzielni uczestniczą w kosztach utrzymania nieruchomości, stanowiących mienie spółdzielni w oparciu o art. 4 ust. 2 tej ustawy. Z kolei właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni, których nieruchomość pozostaje pod zarządem spółdzielni w oparciu o art. 4 ust. 4 w zw. z art. 27 ust. 2 USM. Dopiero z chwilą wyjścia spod zarządu spółdzielni na podstawie przepisu art. 241 ust. 1 lub art. 26 ust. 1 USM, zastosowanie znajduje przepis art. 261 ust. 6, który analogicznie jak przepisy powyżej statuuje o obowiązku dalszej partycypacji członków wspólnoty w kosztach, związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości, stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby, zamieszkujące w określonym budynku lub osiedlu.
Kolejną przyczyną odmowy podpisywania umów przez właścicieli lokali są wątpliwości dotyczące charakteru obszaru oraz konkretnych rodzajów infrastruktury i obiektów, w kosztach których utrzymania mają partycypować. Członkowie wspólnot powinni mieć świadomość, że zgodnie z przepisem art. 24¹ ust. 6 USM, spółdzielnia może obciążać ich wyłącznie w odniesieniu do tych obszarów, które faktycznie są przeznaczone do wspólnego korzystania. Najczęściej będą to drogi wewnętrzne, chodniki, parkingi, place zabaw, tereny zielone i rekreacyjne, a także urządzenia i obiekty znajdujące się na tych terenach (np. oświetlenie, instalacje kanalizacyjne, ławki, urządzenia rekreacyjne). Z kolei rzadziej występują wątpliwości dotyczące samego zakresu korzystania, co sugeruje, że członkowie wydzielonych wspólnot mieszkaniowych zazwyczaj nie zastanawiają się, czy mogą po terenach spółdzielni jedynie przechodzić lub przejeżdżać, czy też przysługuje im prawo pełnego korzystania z urządzeń i obiektów znajdujących się na tych terenach, przyjmując – w pełni zasadnie – że skoro teren oraz znajdująca się na nim infrastruktura i urządzenia są ogólnodostępne, to mogą z nich bez ograniczeń korzystać.
Konieczne precyzyjne wzory umów i komunikacja
Podsumowując, warto podkreślić, że precyzyjne wskazanie obszaru, przedmiotu oraz zakresu korzystania z infrastruktury spółdzielni jest kluczowym warunkiem, aby umowy zawierane na podstawie art. 24¹ ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych mogły być skutecznie egzekwowane, a przede wszystkim akceptowane i rozumiane przez właścicieli lokali. Niewątpliwie podstawowym obowiązkiem spółdzielni mieszkaniowych powinno być opracowanie takich wzorów umów, które będą nie tylko precyzyjne, ale również przejrzyste dla mieszkańców.
Nie mniej istotnym elementem jest rzetelna komunikacja ze strony spółdzielni, wyjaśniająca członkom nowo wydzielonych wspólnot mieszkaniowych istotę, podstawę prawną oraz zakres ich obowiązków w kontekście partycypacji w kosztach utrzymania mienia spółdzielczego. Równie istotne byłoby, aby analogiczny przekaz formułowany był przez zarządy i zarządców samych wspólnot, aby nie eskalować potencjalnych konfliktów na tej linii. Tylko takie podejście pozwoli na ograniczenie istniejących wątpliwości, które często są źródłem nieporozumień, a nawet sporów sądowych.
W tym stanie rzeczy, zasadne wydaje się oczekiwanie, że zarówno spółdzielnie mieszkaniowe, jak i nowo powstałe wspólnoty mieszkaniowe podejmą wysiłek na rzecz dialogu oraz wzajemnego zrozumienia, co pozwoli uniknąć wielu zbędnych konfliktów. Dzięki temu łatwiejsze stanie się pogodzenie obowiązków ustawowych z interesem mieszkańców, którzy będą mogli z pełnym przekonaniem współuczestniczyć w utrzymaniu infrastruktury wspólnej, służącej całemu osiedlu.
1 Artykuł został napisany przy merytorycznym wsparciu adwokata Piotra Kwiatkowskiego
2 R. Dziczek [w:] Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz. Wzory pozwów i wniosków sądowych, wyd. VIII, Warszawa 2018 r.
