Kolejna nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

Autor: Jacek Frydryszak

Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało kolejną nowelizację ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (USM) – założenia opublikowano na stronach Rządowego Centrum Legislacji pod numerem UD311.

Szereg propozycji zmian w USM przedstawionych przez ministerstwo wychodzi naprzeciw postulatom środowiska spółdzielni mieszkaniowych; zaliczyć można do nich między innymi następujące rozwiązania: uregulowanie sytuacji osób, które utraciły członkostwo w spółdzielni na podstawie tzw. dużej nowelizacji, która weszła w życie 09.09.2017 r., możliwość zastąpienia Walnego Zgromadzenia zebraniem przedstawicieli, zniesienie limitu 2 kolejnych kadencji dla członków Rad Nadzorczych oraz możliwość ich wydłużenia do 4 lat, zaostrzenie przepisów dotyczących dłużników z mieszkań lokatorskich, doprecyzowanie zapisów art. 27 ust. 2 poprzez wskazanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, do podjęcia których niezbędne będzie podjęcie uchwały przez właścicieli lokali, stosowanie przepisów ustawy w terminie trzech miesięcy od daty wyodrębnienia ostatniego lokalu w nieruchomości, zniesienie zakazu prowadzenia lustracji przez osoby zatrudnione lub współpracujące ze spółdzielniami mieszkaniowymi itp. Przygotowany jest również program w zakresie budownictwa społecznego, w tym budownictwa lokatorskiego i budownictwa na wynajem, który – jak wynika ze wstępnych informacji – również należy ocenić pozytywnie – to jest jednak odrębny temat, którym z pewnością zajmę się po opublikowaniu tekstów ustaw regulujących te sprawy.

W opublikowanych propozycjach pojawiły się jednak również takie, które budzą wątpliwości bądź są wręcz krytykowane przez środowisko spółdzielni mieszkaniowych, można do nich zaliczyć między innymi: wprowadzenie 4-letniej kadencji dla członków zarządu, obowiązek umieszczenia w statucie wymogów w zakresie kwalifikacji kandydatów na członków zarządu, wprowadzenie zakazu łączenia funkcji członka zarządu spółdzielni mieszkaniowej i członka organu związku rewizyjnego, wprowadzenie obowiązku zrzeszania się spółdzielni w związkach rewizyjnych, wprowadzenie możliwości delegowania przedstawiciela ministerstwa właściwego dla budownictwa do rad nadzorczych związków rewizyjnych, wprowadzenie możliwości prowadzenia obrad Walnego Zgromadzenia przy pomocy środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość.

Tak jak zaznaczyłem na wstępie należy podkreślić, że jest to pierwsza o wielu lat nowelizacja ustawy, która w dużej części jest akceptowalna przez środowiska spółdzielni mieszkaniowych. Widać również, że odpowiedzialny za przygotowanie tego projektu podsekretarz stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii pan Tomasz Lewandowski ma odpowiednie kompetencje i wolę zmiany mocno nadszarpniętego w przeszłości wizerunku spółdzielni mieszkaniowych. Piszę ten artykuł w momencie, w którym nie znamy jeszcze tekstu ustawy zatem do końca nie wiadomo, jakie szczegółowe zapisy się w niej znajdą. Omówmy jednak kilka spraw, które budzą poważne kontrowersje w opinii środowiska.

Zmiany w USM, które budzą kontrowersje

• Wprowadzenie 4-letniej kadencji dla członków zarządu. Przypomnijmy, że w obecnie obowiązującym stanie prawnym takie rozwiązanie jest możliwe, o ile stosowne zapisy znajdą się w zapisach statutu danej spółdzielni. Ciekawe jest uzasadnienie wprowadzenia takich zmian, cytuję: „Proponowane rozwiązania mają wyeliminować problem trudności z odwołaniem wieloletnich członków zarządu, którzy pełnią swoje funkcje przez długi czas.”
  Po pierwsze jest to nieprawda, ponieważ większość członków zarządów jest powoływana przez Rady Nadzorcze i w każdym momencie może być przez tę Radę odwołanych; żadnych trudności w tym nie ma. Ponadto, członek zarządu, który nie otrzymał absolutorium na Walnym Zgromadzeniu, może być przez to Zgromadzenie odwołany. Poza tym sam fakt pełnienia przez kogoś określonej funkcji przez wiele lat nie może być argumentem do jego odwołania. Najciekawsze jest jednak to, że w tym samym czasie pojawił się rządowy projekt likwidacji maksymalnie dwukrotnej kadencji dla wójtów, burmistrzów i prezydentów. Jednym ze sztandarowych argumentów jest odwoływanie się do woli obywateli – niech to oni decydują jak długo dana osoba ma pełnić funkcję. Poza tym wskazuje się na trudności w znalezieniu kompetentnych kandydatów na te stanowiska, szczególnie w mniejszych miejscowościach. Brawo! To są dokładnie argumenty przeciwko wprowadzaniu kadencyjności dla członków zarządów spółdzielni mieszkaniowych. Oczywiście sytuacja jest nieco inna, ponieważ w samorządach kadencyjność obowiązuje, ale z kolei jest znacznie trudniej odwołać wójta, burmistrza czy prezydenta w czasie trwania kadencji – w spółdzielni mieszkaniowej, jak wyżej wspomniałem, można to zrobić z dnia na dzień. Poza tym istnieje inny, powtarzany przez nasze środowisko od lat argument – dlaczego kadencyjność chce się wprowadzić tylko w przypadku spółdzielni mieszkaniowych, pomijając pozostałe branże spółdzielcze? Jest to, moim zdaniem, przejaw dyskryminacji zabronionej przepisami art. 32 Konstytucji RP.
• Wprowadzenie obowiązku zrzeszania się spółdzielni w związkach rewizyjnych i jednocześnie wprowadzenie możliwości delegowania przedstawiciela ministerstwa właściwego dla budownictwa do rad nadzorczych związków rewizyjnych. Rozumiem, że myśl ustawodawcy była następująca: zmusić spółdzielnie mieszkaniowe do zrzeszania się w związkach rewizyjnych, które następnie państwo, poprzez swoich przedstawicieli w radach nadzorczych, będzie mogło kontrolować. To jest pomysł żywcem wzięty z epoki PRL.
• Wprowadzenie możliwości udziału w Walnym Zagrodzeniu przy pomocy środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość. Takie rozwiązania są już dzisiaj dopuszczalne i z powodzeniem funkcjonują w niewielkich wspólnotach mieszkaniowych. W stacjonarnym Walnym Zgromadzeniu spółdzielni mieszkaniowej bierze jednak udział nawet kilkuset członków; należy zatem przypuszczać, że w przypadku stworzenia możliwości brania udziału w zaproponowanej formule zdalnej, liczba uczestników może wzrosnąć nawet do kilku tysięcy osób. Jak pomysłodawca wyobraża sobie opanowanie takiej sytuacji chociażby pod względem technicznym? Jestem bardzo ciekawy konkretnych zapisów w projekcie ustawy.