Spółdzielczość mieszkaniowa w Polsce

Obecnie w Polsce jest ok. 16 mln mieszkań, z czego ponad 6 mln pod zarządem / administracją spółdzielni lub wspólnoty. Ponad połowę, tj. 57,5% stanowią mieszkania osób fizycznych w budynkach objętych wspólnotami mieszkaniowymi i 28,2% – będące pod zarządem spółdzielni mieszkaniowych, czyli co trzecie – czwarte mieszkanie z pozostających w zarządzie/ administracji – to własność spółdzielni.

Spółdzielnie mieszkaniowe są elementem polskiego systemu mieszkaniowego od lat. Obecnie w kraju działa około 3 500 spółdzielni mieszkaniowych, a w ich zasobach mieszka blisko 10 mln Polaków.

W 2020 roku środowiska spółdzielcze świętowały stulecie pierwszej polskiej ustawy o spółdzielniach (Ustawa z dnia 29 października 1920 r. o spółdzielniach), a najstarsze tego typu instytucje mają nawet dłuższą historię¹⁾. W tym roku obchodzimy z kolei Międzynarodowy Rok Spółdzielczości, ogłoszony przez ONZ pod hasłem „Spółdzielnie budują lepszy świat”. Ponadto przypada również 100. rocznica pierwszego obchodzonego w Polsce Dnia Spółdzielczości. 

Przypomnijmy, że „pierwsze spółdzielnie mieszkaniowe na ziemiach polskich zostały założone w Bydgoszczy (1890 r.), Poznaniu (Towarzystwo Pomoc–Spółka Budowlana – 1890 r.) i Toruniu (SM Kopernik – 1902 r.). Począt­kowe założenia o budowaniu przez spółdzielnie mieszkań i domów na własność dość szybko zostały zweryfikowane poprzez niewielkie możliwości finansowe potencjalnych spółdzielców z jednej strony oraz bardzo duże potrzeby mieszkaniowe robotników czy nawet urzędników średniego i niskiego szczebla z drugiej. Powstały więc spółdzielnie lokatorskie: pierwsza w 1908 roku w Chorzowie, kolejne w Gnieźnie, Grudziądzu, Katowicach i innych miastach, w końcu w 1921 r. Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa.”

Losy spółdzielczości były burzliwe – II wojna światowa oczywiście przerwała działalność spółdzielni mieszkaniowych. „Do końca lat 60. XX wieku spółdzielnie mieszkaniowe odpowiadały za budowanie w miastach większej liczby mieszkań niż ówczesne rady narodowe i inwestorzy państwowi. W latach 70. stały się głównym dostawcą mieszkań dla pracowników dużych zakładów produkcyjnych, wówczas in­tensywnie rozbudowywanych. (…) W latach 1991–2000 spółdzielnie mieszkaniowe wciąż były najbardziej aktywnym sektorem budow­nictwa mieszkaniowego, zaraz po budownictwie na własne potrzeby. Jednak stopniowo ich aktywność zmniejszała się, a bardzo dynamicznie rosła liczba mieszkań budowanych na sprzedaż lub wynajem. Rozpoczęła się również działalność towarzystw budownictwa społecznego. Efekty ich działalności klasyfikowane były jako mieszkania społeczne czynszowe. Średniorocznie w pierwszej połowie lat 90. XX w. spółdzielnie mieszkaniowe przekazywały do użytkowania ponad 55 tysięcy mieszkań, a w 2000 r. było to już 24,4 tysiąca. (…)

Połowa lat 90. XX w. charakteryzowała się też bardzo dużym wzrostem liczby rejestrowanych spół­dzielni mieszkaniowych. Wynikało to po części z zakładania całkiem nowych instytucji tego typu, ale też było efektem dzielenia bardzo dużych spółdzielni na mniejsze, w ra­mach których możliwość uwzględniania głosu mieszkańców przy wyborze przedstawicieli i organizacji walnych zgromadzeń była większa. Dodatkowo tworzono też spółdzielnie, które miały zajmować się mieszkaniami służbowymi przedsiębiorstw pozbywających się budynków mieszkalnych. Dawało to mieszkańcom czas na ewentualne przeprowadzenie procedury wykupu i stanowiło gwarancję bezpiecznego zamieszkiwania i utrzymania zasobu w dotychczasowej funkcji. Uchwalona w 1994 r. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, która weszła w życie z początkiem 1995 r., również porządkowała kwestie własności lokali i mieszkań w budynkach wielorodzinnych i umożliwiła prostą organizację wspólnot w budynkach, będącą alternatywą dla bardziej skomplikowanej organizacji spółdzielni mieszkaniowej. (…)

Od połowy lat 90. XX w. zaczęło szybko przybywać przedsiębiorstw budujących mieszkania i domy na sprzedaż. Proporcja liczby mieszkań budowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe i firmy deweloperskie zmieniła się i te drugie zaczęły być głównym dostawcą nowych lokali mieszkalnych na sprzedaż.”

Obecnie, według danych bazy REGON 19 października 2022 r. w Polsce działało 3499 spółdzielni mieszkanio­wych, z czego najwięcej w województwie mazowieckim (830) i samej Warszawie (534 podmioty). Naj­mniej spółdzielni zanotowano w świętokrzyskim (57), podlaskim (79), opolskim (80) i lubuskim (99) – por. mapka na stronie obok.

Organizacja spółdzielczości mieszkaniowej

Spółdzielnie mieszkaniowe są obecnie całkowicie niezależnymi podmiotami i nie muszą należeć do żadnej organizacji, ale mogą być członkami związków rewizyjnych. Największym z nich jest Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP (około 500 członków), istnieją również Krajowy Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych, Związek rewizyjny SM w Toruniu, ale też około 13 rewizyjnych związków regionalnych – jednym z większych jest Regionalny Związek Rewizyjny w Ka­towicach, zrzeszający około 100 spółdzielni mieszkaniowych. Członkostwo w związkach rewizyjnych służy przede wszystkim lepszej organizacji lustracji sprawozdań (która jest obowiązkowa raz na trzy lata w każdej spółdzielni, corocznie jeśli trwa inwestycja budowlana), a także wymianie informacji, organizowaniu szkoleń dla pracowników i reprezentacji wspólnych interesów spółdzielców miesz­kaniowych.

Czym są spółdzielnie mieszkaniowe?

„Spółdzielnia jest dobrowolnym zrzeszeniem nieograniczonej liczby osób, o zmiennym składzie oso­bowym i zmiennym funduszu udziałowym, które w interesie swoich członków prowadzi wspólną działalność gospodarczą.” To najnowsza definicja z ustawy Prawo spółdzielcze, a ustawa o spół­dzielniach mieszkaniowych rozbudowuje ją, wskazując, że: „Celem spółdzielni mieszkaniowej (…) jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez dostar­czanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu.”

Spółdzielnie mieszkaniowe są przedsiębiorstwami prywatnymi, dobrowolnymi zrzeszeniami osób fizycznych i prawnych, gdzie zasadą jest prowadzenie działalności gospodarczej, ale nie zarabiają na usługach i działaniach na rzecz swoich członków. Wyróżnikiem spółdzielni jest zasada jednego głosu dla każdego członka spółdzielni, niezależnie od wysokości wniesionych udziałów. Waga głosu zależna od wielkości udziałów jest stosowana we wspólnotach mieszkaniowych i w spółkach. W spół­dzielniach mieszkaniowych najwyższym organem jest walne zgromadzenie członków, które powinno odbywać się przynajmniej raz do roku i które podejmuje decyzje poprzez uchwały o przedsięwzięciach i zatwierdzaniu sprawozdań oraz wybiera spośród swoich członków osoby do rady nadzorczej. Rada na bieżąco kontroluje działania zarządu spółdzielni, a szczegółowo zakres działań każdego z organów w danej spółdzielni reguluje statut.

Krajowa Rada Spółdzielcza

Krajowa Rada Spółdzielcza to naczelny organ samorządu spółdzielczego, do którego należy reprezentowanie polskiego ruchu spółdzielczego w kraju i za granicą, inicjowanie i opiniowanie aktów prawnych dotyczących spółdzielczości i mających dla niej istotne znaczenie czy inicjowanie i rozwijanie współpracy międzyspółdzielczej i szerzenie idei spółdzielczego współdziałania. Jest to zrzeszenie publicznoprawne działające na podstawie ustawy Prawo Spółdzielcze z dnia 16 września 1982 r. (Dz.U. z 2024 r. poz. 593) oraz statutu (uchwała I Kongresu Spółdzielczości z dnia 30 maja 1995 r. – M.P. z 1996 r. nr 7, poz. 86). Jest członkiem Międzynarodowego Związku Spółdzielczego (International Co-operative Alliance – ICA).

Rada przyznaje odznaczenia dla aktywistów i liderów ruchu spółdzielczego tj.: odznakę „Zasłużony Działacz Ruchu Spółdzielczego” i odznakę „Za Zasługi dla Spółdzielczości”. Prezesem zarządu Krajowej Rady Spółdzielczej jest dr inż. Mieczysław Grodzki. Przewodniczącym Zgromadzenia Ogólnego Krajowej Rady Spółdzielczej jest dr Jerzy Jankowski.

KRS ma swoją siedzibę w Domu Pod Orłami przy ulicy Jasnej 1 w Warszawie.²⁾

Przedstawiciele terenowi KRS

Przedstawiciele terenowi KRS zostali powołani uchwałą nr 39/2024 Zgromadzenia Ogólnego KRS z dnia 12.12.2024 r., do ich grona obecnie należą:

• Przedstawiciel terenowy Krajowej Rady Spółdzielczej na województwo dolnośląskie Stanisław Swat – Spółdzielnia Mieszkaniowa „ENERGOPREM” we Wrocławiu
• Przedstawiciel terenowy Krajowej Rady Spółdzielczej na województwo kujawsko-pomorskie Marian Frąckiewicz z Torunia
• Przedstawiciel terenowy Krajowej Rady Spółdzielczej na województwo lubelskie Andrzej Przebierowski – Rolnicza Spółdzielnia Produkcyjna „NADBUŻANKA” w Kryłowie
• Przedstawiciel terenowy Krajowej Rady Spółdzielczej na województwo lubuskie Zbigniew Goździk – Spółdzielnia Mieszkaniowa „ZACISZE” w Zielonej Górze
• Przedstawiciel terenowy Krajowej Rady Spółdzielczej na województwo łódzkie Sylwester Pokorski – Robotnicza Spółdzielnia Mieszkaniowa „BAWEŁNA” w Łodzi
• Przedstawiciel terenowy Krajowej Rady Spółdzielczej na województwo małopolskie Aneta Piękoś – Małopolski Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych w Tarnowie
• Przedstawiciel terenowy Krajowej Rady Spółdzielczej na województwo mazowieckie Ryszard Mikołajczyk – Spółdzielnia Budowlano-Mieszkaniowa „TORWAR” w Warszawie
• Przedstawiciel terenowy Krajowej Rady Spółdzielczej na województwo opolskie Marcin Juszczyk – PROFES Spółdzielnia Socjalna w Byczynie
• Przedstawiciel terenowy Krajowej Rady Spółdzielczej na województwo podkarpackie Edward Słupek – Spółdzielnia ZODIAK w Rzeszowie
• Przedstawiciel terenowy Krajowej Rady Spółdzielczej na województwo podlaskie Tadeusz Szymańczyk – Spółdzielczy Regionalny Związek Rewizyjny w Białymstoku
• Przedstawiciel terenowy Krajowej Rady Spółdzielczej na województwo pomorskie Leonard Wieczorek – Spółdzielnia Mieszkaniowa „Suchanino” w Gdańsku
• Przedstawiciel terenowy Krajowej Rady Spółdzielczej na województwo śląskie Joanna Koch-Kubas – Spółdzielnia Mieszkaniowa Miechowice w Bytomiu
• Przedstawiciel terenowy Krajowej Rady Spółdzielczej na województwo świętokrzyskie Barbara Brenzel – Robotnicza Spółdzielnia Mieszkaniowa „ARMATURY” w Kielcach
• Przedstawiciel terenowy Krajowej Rady Spółdzielczej na województwo warmińsko-mazurskie Beata Dalkowska – Gminna Spółdzielnia „Samopomoc Chłopska” w Węgorzewie
• Przedstawiciel terenowy Krajowej Rady Spółdzielczej na województwo wielkopolskie Waldemar Witkowski – Spółdzielnia Mieszkaniowa im. Hipolita Cegielskiego w Poznaniu
• Przedstawiciel terenowy Krajowej Rady Spółdzielczej na województwo zachodniopomorskie Artur Nycz – Regionalny Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych w Szczecinie

Do zadań powołanego przedstawiciela terenowego KRS należy prowadzenie działań informacyjno-promocyjnych na temat ruchu spółdzielczego i działalności Krajowej Rady Spółdzielczej wśród mieszkańców województwa, w tym współpraca w tym zakresie z wojewódzką administracją rządową, jednostkami samorządu terytorialnego, organizacjami spółdzielczymi i innymi podmiotami.

Artykuł stanowi fragment raportu pt. Działalność i znaczenie spółdzielni mieszkaniowych w Polsce
autorstwa Hanny Milewskiej-Wilk INSTYTUT ROZWOJU MIAST I REGIONÓW
Warszawa – Kraków 2023

¹ Gnieźnieńska Spółdzielnia Mieszkaniowa, założona w 1902 r. jako Deutscher Beamten Haftplicht, Gnesen.
² [za:] wikipedia