Zastosowanie ustawy o ochronie praw lokatorów w spółdzielni mieszkaniowej

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego ma zastosowanie do najemców lokali lub do osób, używających lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności.

W związku z powyższym ustawa ma również zastosowanie w stosunku do użytkowników lokali spółdzielczych, posiadających spółdzielcze lokatorskie lub własnościowe prawo do lokalu. Większość z tych osób nie ma zielonego pojęcia o tym, że objęci są ustawową ochroną.

Ochrona praw lokatorów w praktyce

Jak w praktyce wygląda stosowanie tej ustawy w stosunku do użytkowników lokali, posiadających wskazane wyżej tytuły prawne?

Zacznijmy od zmiany opłat za używanie lokalu, która została uregulowana w art. 8a, ust. 4c ustawy: „Właściciel, który oddał lokal do używania na podstawie stosunku prawnego innego niż najem, ustalając składniki kosztów utrzymania lokalu, stosuje przepisy regulujące ten stosunek prawny; do opłat za używanie lokalu właściciel nie zalicza zwrotu kapitału ani zysku”. Z tego zapisu ustawy wynika, że w tym przypadku do kalkulacji wysokości opłat stosujemy zasady wskazane w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych i w Prawie spółdzielczym. Z kolei w art. 9, ust. 5 ustawy zapisano: „W stosunkach najmu oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, a w wypadku innych tytułów prawnych uprawniających do używania lokalu, oprócz opłat za używanie lokalu, właściciel może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, z zastrzeżeniem ust. 6”.

Wiemy zatem, jak ustalać wysokość opłat dla lokali w zasobach spółdzielczych, sprawdźmy, jak często możemy je zmieniać (podwyższać). Reguluje to zapis art. 9, ust. 1b ustawy: „Podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać.” W spółdzielniach mieszkaniowych ten termin jest na ogół przestrzegany, ponieważ zmiany opłat (tych zależnych od spółdzielni) wprowadza się z reguły na początku roku, na podstawie planu gospodarczego uchwalanego przez radę nadzorczą. Formalnie jednak, gdyby była potrzeba podwyższenia opłat częściej niż co 6 miesięcy, będzie to niezgodne z zapisami ustawy i może być, moim zdaniem, skutecznie kwestionowane przez członków spółdzielni mieszkaniowej, np. na drodze postępowania sądowego. Przejdźmy do art. 11, ust 2 ustawy: „Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator: 

1. pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali lub
2. jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności (…). 

Ten przepis w przypadku spółdzielczych praw do lokali nie ma zastosowania. W przypadku spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, spółdzielnia może na podstawie art. 11, ust. 11 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wystąpić do sądu z powództwem o wygaśnięcie tego prawa, a w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spółdzielnia może na podstawie art. 1710 tej ustawy wystąpić do sądu z żądaniem tzw. przymusowej sprzedaży lokalu.

Ciekawy jest zapis art. 11, ust. 8 ustawy: „W wypadku stosunków prawnych, które nie ustają przez wypowiedzenie, a w szczególności w wypadku spółdzielczego prawa do lokalu, nie jest dopuszczalne ustanie stosunku prawnego w sposób i z przyczyn mniej korzystnych dla lokatora niż to wynika z przepisów tego artykułu” – czyli art. 11. Po pierwsze, ustawodawca w tym zapisie nie rozróżnia spółdzielczego lokatorskiego i własnościowego prawa do lokalu, a przecież ustanie stosunku prawnego zarówno w zakresie przyczyn, jak i sposobu są w obu przypadkach różne i zostały określone w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Po drugie, według mojej oceny żaden z pozostałych (poza wyżej wskazanymi) zapisów zawartych w art. 11 nie ma zastosowania do spółdzielni mieszkaniowych (nie ma miejsca w artykule do szczegółowej analizy) zatem to formalne uprawnienie nie ma w praktyce znaczenia dla lokatorów spółdzielczych.

Ustawa daje również możliwość wskazaną w art. 13, ust. 1 ustawy: „Jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia.” Przepis ten jest chyba mało znany, a może być „straszakiem” dla tzw. uciążliwych lokatorów ze strony innych mieszkańców danego budynku. W momencie kiedy wyrok sądu się uprawomocni, lokator pozbawiony tytułu prawnego będzie zajmował lokal, do czasu jego fizycznego opróżnienia, bez tytułu prawnego co dodatkowo naraża go na konsekwencje wskazane w art. 18 ustawy: 

1. Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie.
2. Odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby, o której mowa w ust. 1, odszkodowania uzupełniającego.

Zgodnie z postanowieniami art. 14, ust. 1 ustawy, sąd w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu może orzec o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego, ale zgodnie z brzmieniem ustępu 5 tego artykułu: „Sąd może orzec o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, w szczególności jeżeli nakazanie opróżnienia następuje z przyczyn, o których mowa w art. 13”.

Podsumowując, można stwierdzić, że sąsiedzi mają realne, sądowe narzędzie nacisku na lokatorów, naruszających zasady porządku domowego i zachowujących się w sposób uciążliwy. O uciążliwych sąsiadach pisałem w poprzednim artykule1, wskazując na pewną znieczulicę różnych organów publicznych wobec działań, podejmowanych przez zarządcę nieruchomości. Może zatem taka oddolna, obywatelska inicjatywa opisana w art. 13 ustawy przyniesie szybsze i skuteczne rozwiązanie problemów.

Najem okazjonalny i instytucjonalny

Jeszcze kilka zdań na temat najmu okazjonalnego i najmu instytucjonalnego, które są również uregulowane w ustawie. Zasady najmu okazjonalnego dotyczą wyłącznie osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, natomiast zasady najmu instytucjonalnego dotyczą wszystkich innych osób fizycznych i prawnych lub jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, które taką działalność prowadzą. Wprowadzenie tego typu rozwiązań, a zwłaszcza obowiązek poddania się najemcy, (art. 777 KPC) egzekucji w zakresie opróżnienia i wydania najmowanego lokalu, miało stanowić tym razem ochronę właścicieli lokali, a nie lokatorów. Czy to się udało to temat na oddzielne opracowanie. Należy pamiętać, że w przypadku najmu okazjonalnego przepisy ustawy (poza kilkoma) nie mają zastosowania tylko wówczas, gdy właściciel lokalu dokonał zgłoszenia zawarcia umowy najmu naczelnikowi US właściwego ze względu na miejsce zamieszkania właściciela lokalu (nie miejsce położenia lokalu). Ciekawym rozwiązaniem w przypadku najmu instytucjonalnego jest umowa najmu z dojściem do własności. Jest ona możliwa tylko dla lokali mieszkalnych, dla których została założona księga wieczysta. W takiej umowie, zawieranej w formie aktu notarialnego, najemca zobowiązuje się do nabycia lokalu mieszkalnego, a wynajmujący do jego sprzedaży. Roszczenie najemcy jest ujawniane w księdze wieczystej prowadzonej dla lokalu.

Ochrona praw najemców prywat­nych na tych samych zasadach? 

Ustawa o ochronie praw lokatorów jest po­strzegana głównie jako przepis przeznaczo­ny dla osób korzystających z lokali mieszkal­nych na podstawie stosunku najmu w za­sobach gmin. Ma oczywiście zastosowanie również w stosunkach tzw. najmu prywatne­go, o czym czasami boleśnie przekonują się zbyt późno właściciele mieszkań. Świado­mość istnienia takiej ochrony ze strony po­siadaczy spółdzielczych lokatorskich, ale przede wszystkim własnościowych praw do lokali jest praktycznie żadna, a szkoda – jest kilka zapisów godnych wykorzystania.  

Jacek Frydryszak